預測未來(lái)的(de)辦法就是把它創造出來(lái)。

在很(hěn)多人(rén)眼中，“趨勢”或許是一個(gè)無用詞彙，它無法對(duì)當下(xià)情形産生(shēng)立竿見影的(de)效果，個(gè)體(tǐ)的(de)猜測于變幻莫測的(de)恢弘世界面前更遑論精準。

然而，在這(zhè)個(gè)“選擇與努力同樣重要”的(de)時(shí)代，當衆者對(duì)市(shì)場(chǎng)明(míng)顯的(de)變化(huà)麻木不仁、置之不理(lǐ)時(shí)，先覺者早已運籌帷幄，先發制人(rén)。于微(wēi)小(xiǎo)溝渠中，我們總能窺見潮水(shuǐ)的(de)動向。

回首2019，這(zhè)一年(nián)，商業(yè)地(dì)産經曆了前所未有(yǒu)的(de)不凡景象：消費(fèi)分級、城(chéng)市(shì)更新煥發出巨大的(de)商業(yè)機(jī)遇；夜經濟、社區(qū)商業(yè)成為(wèi)市(shì)場(chǎng)新寵；傳統百貨與新業(yè)态共融并生(shēng)；5G商業(yè)、零售體(tǐ)驗層出不窮；Z世代、她(tā)經濟、銀發經濟、寵物(wù)經濟各占鳌頭……熱鬧之下(xià)，我們不禁要問(wèn)，2020年(nián)，商業(yè)發展的(de)新入口将會出現(xiàn)在何方？

并購重組，行業(yè)馬太效應加劇(jù)

2019年(nián)，甩掉包袱的(de)地(dì)産玩(wán)家(jiā)們重拾氣勢，又(yòu)以新的(de)姿态站到了起跑線上(shàng)：無論是萬達的(de)卷土(tǔ)重來(lái)，在各地(dì)豪擲約3700億元投資；還(hái)是凱德中國(guó)的(de)騰轉挪移，出售20家(jiā)購物(wù)中心後又(yòu)大手筆(bǐ)收購新物(wù)業(yè)，借喘息之機(jī)，巨頭們都(dōu)覓到了“柳暗(àn)花(huā)明(míng)又(yòu)一村(cūn)”。

優化(huà)、調整，并購、擴張，每年(nián)的(de)地(dì)産圈上(shàng)演着同樣戲碼，行業(yè)集中程度卻是愈來(lái)愈深。年(nián)內(nèi)，大悅城(chéng)控股完成重組，華潤多方合作(zuò)持續圈地(dì)，龍湖(hú)加緊收并購業(yè)務，頭部企業(yè)繼續盤踞優勢，在有(yǒu)限市(shì)場(chǎng)加速瓜分。

經濟學家(jiā)馬光(guāng)遠(yuǎn)預言房(fáng)地(dì)産，“未來(lái)中國(guó)将隻有(yǒu)20%的(de)開(kāi)發商活下(xià)來(lái)，80%的(de)開(kāi)發商都(dōu)會死掉！”商業(yè)地(dì)産的(de)聚合趨勢也将如此，一方面，多數商業(yè)地(dì)産開(kāi)發商由住宅開(kāi)發商拓展、轉化(huà)而來(lái)；另一方面，商業(yè)地(dì)産作(zuò)為(wèi)重資産行業(yè)，頭部企業(yè)已搶先占領藍(lán)海(hǎi)，十大主流房(fáng)企購物(wù)中心開(kāi)業(yè)家(jiā)數和(hé)開(kāi)業(yè)體(tǐ)量逐年(nián)走高(gāo)，新玩(wán)家(jiā)入局不易。2020年(nián)，随着再度洗牌，商業(yè)地(dì)産行業(yè)馬太效應将更加顯現(xiàn)。

價值凸顯，商業(yè)分拆上(shàng)市(shì)将成熱潮

近(jìn)年(nián)，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)調控密集，融資趨緊，市(shì)場(chǎng)壓力之下(xià)，商業(yè)闆塊的(de)潛在價值被重新審視(shì)并挖掘出來(lái)。此外(wài)，年(nián)內(nèi)國(guó)家(jiā)紛紛出台了關于促進消費(fèi)增長(cháng)、品牌發展、商業(yè)建設、物(wù)流設施等的(de)各項政策，積極推進國(guó)際消費(fèi)中心城(chéng)市(shì)建設，商業(yè)發展環境迎來(lái)空前利好(hǎo)。

以往，商業(yè)地(dì)産闆塊往往作(zuò)為(wèi)住宅開(kāi)發商的(de)某一“附屬業(yè)務”存在，而今其獨立價值已不容忽視(shì)。2019年(nián)12月(yuè)30日(rì)，寶龍地(dì)産旗下(xià)寶龍商業(yè)赴港上(shàng)市(shì)，成為(wèi)內(nèi)地(dì)首家(jiā)赴港上(shàng)市(shì)的(de)輕資産商業(yè)運營服務商。2020年(nián)伊始，萬達商管徹底剝離房(fáng)地(dì)産業(yè)務，成為(wèi)真正意義上(shàng)的(de)商業(yè)運營管理(lǐ)企業(yè)，并将最遲在2023年(nián)10月(yuè)31日(rì)前完成上(shàng)市(shì)。

業(yè)內(nèi)人(rén)士分析，在房(fáng)地(dì)産“白銀時(shí)代”，傳統房(fáng)地(dì)産業(yè)務由于周遭原因受到低(dī)估，而商業(yè)管理(lǐ)與物(wù)業(yè)服務公司作(zuò)為(wèi)房(fáng)地(dì)産衍生(shēng)品同時(shí)具有(yǒu)房(fáng)地(dì)産高(gāo)速增長(cháng)的(de)紅利，受監管力度又(yòu)比較小(xiǎo)，能提供穩定的(de)現(xiàn)金(jīn)流，因此受到資本熱捧。

城(chéng)市(shì)更新，非一線商業(yè)增長(cháng)活躍

城(chéng)市(shì)更新依然是一線城(chéng)市(shì)發展的(de)主要脈絡，伴随北京市(shì)商務局“一店一策”升級改造方案，京內(nèi)已有(yǒu)多家(jiā)商業(yè)轉型升級：長(cháng)安街(jiē)矗立27年(nián)的(de)賽特購物(wù)中心将定位高(gāo)端；29歲的(de)北京長(cháng)安商場(chǎng)轉型升級為(wèi)社區(qū)商業(yè)；北京百貨大樓打造了體(tǐ)驗場(chǎng)所“和(hé)平菓局”。此外(wài)，核心地(dì)段商改辦成風(fēng)口，貴友(yǒu)大廈、三友(yǒu)商場(chǎng)、太陽宮愛琴海(hǎi)等都(dōu)釋放(fàng)出“或将改為(wèi)寫字樓”的(de)信号。

規模擴張方面，一線城(chéng)市(shì)零售市(shì)場(chǎng)進一步向核心區(qū)外(wài)圍拓展；新一線土(tǔ)地(dì)出讓火熱，據統計(jì)，2019年(nián)杭州土(tǔ)地(dì)出讓收入達2646.4億元，居全國(guó)城(chéng)市(shì)首位，遠(yuǎn)超北上(shàng)廣；此外(wài)，全國(guó)新開(kāi)業(yè)商業(yè)項目中，二線城(chéng)市(shì)持續高(gāo)供應态勢，開(kāi)業(yè)量幾乎占據半邊天；而随着萬達繼續加碼下(xià)沉市(shì)場(chǎng)，22座萬達廣場(chǎng)首次進駐當地(dì)城(chéng)市(shì)，三四線也成為(wèi)商家(jiā)競相(xiàng)布局之地(dì)。

新主力店，休閑場(chǎng)景漸占上(shàng)風(fēng)

作(zuò)為(wèi)購物(wù)中心的(de)流量引擎和(hé)主要承租商，主力店的(de)甄選可謂慎之又(yòu)慎。不過，愛逛街(jiē)的(de)夥伴們可能會發現(xiàn)，以往百貨、商超、餐飲店等傳統業(yè)态為(wèi)主力店的(de)局面正在被打破，取而代之的(de)是影城(chéng)、電(diàn)玩(wán)、KTV等新鮮、年(nián)輕的(de)休閑場(chǎng)景，也是商場(chǎng)內(nèi)消費(fèi)熱度的(de)三大業(yè)态。

據數據統計(jì)，目前120個(gè)标杆購物(wù)中心有(yǒu)92家(jiā)引入了電(diàn)影院，75家(jiā)引入超市(shì)主力店，僅12家(jiā)還(hái)在以傳統百貨為(wèi)主力店。此外(wài)，更多商場(chǎng)還(hái)将奢侈品百貨、自(zì)有(yǒu)品牌納入主力店新寵。

可以預見，未來(lái)以體(tǐ)驗式、差異化(huà)等為(wèi)着力點，能夠延長(cháng)消費(fèi)者停留時(shí)間(jiān)、拉動關聯消費(fèi)等的(de)主力店将更受商場(chǎng)青睐。

“策展型新零售”，重新定義線下(xià)商業(yè)

馮侖曾言，今天的(de)地(dì)産開(kāi)發商正在逐步從(cóng)“有(yǒu)錢人(rén)”向手藝人(rén)過渡，而空間(jiān)價值的(de)就是“手藝人(rén)”們苦練的(de)一項技(jì)藝，地(dì)産商要學會講空間(jiān)故事(shì)。